リフォームの注意点
貸家に住むとなると、やはり気になるのが外観や水廻りですよね。
水廻りと言えば、キッチンや浴室、トイレなどです。
女性であれば、特に水廻りが気になる所ですよね。
水廻りが汚い、不便だと感じてしまうと違う物件を考えてしまいますよね。
最近では、キッチンなどではシステムキッチンなどがあります。
貸家のキッチンが古ければ、システムキッチンに変えたりお風呂もユニットバスに変えてみるのはどうでしょうか？
費用はかかりますが、やはり古すぎる家や設備が古い家だと借りる側は考えてしまいますよね。
古い家だと、どうしてもお風呂などは冷たい風が入りとても寒いですからね。
外観なども、やはり貸家といえども気になりますよね。
古くてもきちんと管理がされている家に住みたいと思いますから、自分が住まなくても外観や中の設備などには気を配るようにしましょう。
その貸家を売却してしまった場合は、関係ないのですが貸家として貸主である以上、やはり設備等に気を配る事は大事です。
少し前では、耐震偽装問題が発覚をして貸家でも数十件の摘発がありました。
貸家にリフォームを行う方も多くなりましたが、気をつけなくてはならないのは悪徳リフォーム業者です。
この悪徳リフォーム業者に合わない為にも、リフォームの正しい知識を持ち合わせているリフォーム会社を利用するようにしましょう。
貸家の利用出来る所は、そのまま利用して多額なリフォーム代の請求が来ないようにしましょう。
貸家のメンテナンス
突然、決まった転勤。
折角一軒家があるのに、そのままにしておくのは勿体ない･･･。
そして考えるのは貸家ですよね。
貸家にしておくと、家賃という毎月の収入源がありますからね。
ですが、貸家を決めた家が古い場合にはやはり住みやすいようにリフォームをしなくてはなりません。
また、固定資産税などもかかってきてしまいますよね。
貸家に住む方が決まれば、毎月の家賃の収入が入るのですがプラスになるのか？
疑問に感じる方もいるかもしれませんね。
貸家を管理するには、日常的に管理や点検などを行わなくてはなりません。
一戸建てを長持ちさせるには、やはりこの点検や管理が必要となり５年ごとに定期点検や修理を行わなくてはなりません。
借りる側からすればいくら貸家といえども、きちんと管理されている家が良いですよね。
一軒家の点検を行うには、基礎点検を基本に屋根の点検まで様々な点検があります。
外壁なども、年数が経てばやはり色あせたり、サッシ周りなどが錆びてしまう事も考えらえます。
壊れている所があれば、きちんと修繕をする事が大事ですよ。
このメンテナンスの費用は、一軒家で３０年間の間で約４００万円～６００万円くらいかかると言われています。
一軒家を管理するには、大きな費用がかかってしまうのです。
貸家を借りている方は、持ち主が手をかけて管理をしているという事を知ると貸家に愛着が沸きますよね。
住宅は、日常的に手入れをする事で修繕費用はできるだけ安く抑える事が出来るので貸家といえども愛着を持って住みたいですよね。
貸家の着工件数が21カ月ぶりに増加
ここ最近景気は悪化の一途を辿っており、近年の住宅着工件数を見てみると減少しているとの結果が統計で現れていました。
ですが、今年の月別の結果によると、僅かずつではありますが増加してきているようですね。
住宅着工件数の統計は住宅の用途別にも取られており、その種類は持ち家、貸家、分譲住宅など。
これらのどれもが増加しているのです。
この結果からは、まだ景気のどのような流れを意味しているかは断定できません。
もともと減少しているものですし、増加といっても一時的な変化に過ぎないかもしれません。
そのため、専門家の間でも「持ち直してきているのでは」とか「当面は予断を許されない」などと、対極的な意見が出されています。
さて、用途・種類別の増加傾向ですが、貸家に限り21ヶ月ぶりの増加なのだそう。
持ち家や分譲住宅はここ数ヶ月連続して増加していたのですが、貸家は今までは常に減少傾向にあったのですね。
持ち家や分譲住宅は所有者本人が住むための住宅ですから、必要に迫られれば着工もされるでしょう。
しかし貸家は不動産投資のためのもので、どうしても必要になるなんてことはありません。
この違いでしょう。
21か月ぶりに増加した貸家の着工件数。
貸家での不動産投資の傾向は、今後どのように変化していくのでしょうか。
今月だけの結果のためそれこそまだ何とも言えませんが、これはほんの一時的な増加なのでしょうか？
それともここにきてやっとの歯止めとなったのでしょうか？
貸家を自分で利用
貸家経営の魅力のひとつに、貸家として誰かに貸すだけでなく、自分の住居としても利用可能ということがあげられます。
一戸建てとはいえ貸家である以上、持ち主は住んでいる人ではなくあくまでも経営者のものですから、用途は自由にしていただけます。
また、賃貸アパートやマンションとは異なり、他人が隣の部屋で暮らしているということもありません。
そのため、例えば子供が成長・結婚し、それまでの貸家が空き家となった場合、子供に新居として与えるなんてことも可能なのです。
もしくは老後の住まいとしても良いでしょうね。
いずれ必要となるであろう住宅を購入・新築しておき、自分たちが利用するまでの間は貸家としておく、ということです。
将来的なことを余計に考えてしまって、もしその予定通りにならなかったら？
ご心配無く。少なくともその住宅が無駄になることはありません。
それまでどおり貸家として利用し続ければ、家賃収入も変わらず入り続けますからね。
逆のパターンも考えられます。
親世帯と子世帯、別々に利用していたそれぞれの住宅が、引っ越しや同居などのなんらかの理由で空き家となった場合に、貸家として賃貸利用することも可能。
貸家というと一戸建てに一世帯というイメージが有りますが、二世帯住宅の半分を貸家として利用することも可能です。
それこそ、上記のような将来に備えてのこと。
ただし、二世帯住宅にもさまざまなタイプがありますので、タイプによっては貸家利用できない可能性もありますが。
家賃の管理について
貸家はアパートやマンションとは違い、建物ひとつを丸々個人に貸し与える物件ですから複数件経営している方は少ないかもしれませんが、もしそんな方がいらっしゃるのであれば注意点をひとつ。
物件は違っても、家賃の支払日は統一しておきましょうね。
アパートやマンションであれば、借主が複数人いても家賃の支払日は基本的に建物単位で統一されていますから、入金管理もしやすくなっています。
しかし、貸家は建物単位で統一したところで一件ですからね。
建物単位ではなく、経営者単位で統一すべきです。
ご自分が経営している貸家の支払日は、全て同じ日に統一するようにしましょう。
支払日を統一することの利点は、もちろん滞納者を把握できることにあります。
支払日がバラバラだと「あの家は滞納中か？それとも支払日がきていないのか？」などというあやふやなことは防げます。
もちろん、どこかに判り易く記載しているかとは思いますが、自分の頭で整理できているかどうかとなると大きな違いが生じます。
また、その統一した支払日に対して、各入居者がいつまでに入金しているかといった状況も、毎月記録していくことをお勧めします。
毎月の入金日がほぼ同じで大きくずれることがなければ、その人の家賃の支払いが滞ってしまうことは考えにくいでしょう。
しかし、もし入金日が月を追うごとに遅くなっていると要注意。
支払いを忘れがちなのか、家賃を工面するのが難しくなってきているのか、理由は定かではありませんがいずれは支払いが滞る可能性があります。
定期借家契約
貸家経営を行う人には様々なパターンがあるでしょう。
自分自身が他に住む家はあるのに、解体したり売却したりせず、わざわざ賃貸する理由。
それは、人によっては賃貸経営することで家賃収入を得るためというのがあります。
これはアパートやマンションを賃貸経営するのと同じことで、家賃収入を得ることで長きに渡って安定した収入をえられるのです。
しかし、アパートやマンション経営にはない理由が、貸家の場合はあります。
それが、例えばいずれその家に戻ってくる場合。
転勤等で数年間は遠方に住むことになるけれど、そこでの仕事を終えたならまたその地に戻って来るというパターンです。
この場合、他人に貸家として貸していられる期間に限りが出てきますね。
そんな、期間が定まっている貸家を賃貸するにあたって、定期借家契約というものがあります。
通常の契約方法であれば、期間は定めずに2年ごとに更新料を支払ってもらい、その際に退去するのかを改めて考えられていました。
この契約方法は長く安定収入を得ていくためなら有用なのですが、余程の理由が無い限り退去の申し入れはできませんし、立ち退き料というものが必要になる可能性があります。
対し、定期借家契約というのは契約当初から賃貸期間を決めておくもので、そのために更新料もありません。
この契約方法なら、転勤から戻ってきても家を返してもらえない・・・なんてことはないのですね。
あらかじめ期間を定めておいても、借主と貸主両者の合意があれば延長は可能です。
もし転勤が長引くのであれば、貸し続けるのも良いでしょう。
逆に、期間が満了しない間は退去はできないことになっているので、転勤の間は安心して家を守ってもらえますね。
貸家ならペット可に
貸家を経営している皆さんにお知らせいたします。
ここ近年、人気の猫の種類が紹介されたり、テレビCMで犬が多用されたり、アニマルセラピーが一般的になってきていますよね。
そう、今現在、ペットブームの真っただ中なのです。
経営している物件が賃貸アパートや賃貸マンションなのであれば、同じ集合住宅に住む入居者同士のトラブルが恐ろしいですが、貸家であればその心配の必要はありません。
貸家を経営している皆さんにアドバイスさせていただきます。
今こそ、ペット可にするときです！
貸家であれば、言わずともペット可にしている方が多いかと思いますが、人によってはあくまでも自分の所有物である家が傷つくのを恐れて、また次の入居者のことを思うとなかなかペット可にできない方もいらっしゃるでしょう。
しかし、世間には貸家＝ペット可と認識している利用者が多くいらっしゃいます。
集合住宅＝ペット不可と認識されているのと対極して。
そんな中で、貸家がペット不可となっていると、それは貸家が選ばれないマイナス要因になってしまいます。
ペット可だからこそ集合住宅ではなく貸家を選ぶ方もいらっしゃるくらいですからね。
ペット可は貸家のメリットでもあるとお考えください。
もちろん、100パーセント必ずと言いきれることではありませんが、ペット可にすれば入居率が上がる可能性があります。
入居率だけではありません。
一度入居した人が長く貸家に住んでくれる可能性も高まるのです。
貸家を続けるかどうか
現在居住者のいない貸家を持っている方は、その貸家を今後どうしていくか随分悩んでいらっしゃるのではないでしょうか？
遠方に赴任中のため貸家にしているというのなら、いずれ帰ってくることを考えれば貸家を手放すことはできませんね。
また、貸家とはいえ比較的新しく状態もしっかりしているなら、今後も入居者が現れる可能性もあるかもしれません。
しかし、貸主自身が現在の住まいに移る前に住んでいた古い家であるなら、今後その貸家に居住者が現れるかどうかは疑問が残るところです。
現在日本は少子化の一途をたどっています。
多くの家庭において子供は一人っきり。
一人っ子同士が結婚すると互いの実家のうちどちらかが余ります。
これを繰り返せば不要な家ばかりがどんどん増えていきますね。
家が有り余っている状況の中、わざわざ貸家に住む人は少ないかもしれません。
余った家をそれぞれが貸家とするのであれば、それだけ入居者を募集しようとする競争率も高くなります。
・・・というのは少々大げさな考えではありますが。
どちらにせよ貸家に再び居住者を呼び込みたいのであれば、居住者にとって魅力的な貸家であるようリフォーム等を行わなくてはならないのですが、それだってある程度まとまった資金が必要となります。
リフォームに費やした分の資金を家賃収入で取り戻せるでしょうか？
自信があるのなら私が口出しすることはないでしょう。
自信がないのであれば、処分してしまうのも一つの手です。
しかしそれさえもったいないのであれば・・・
・・・貸家は取り壊して別の土地活用を行うのもおすすめですよ。
リフォームのすすめ
貸家、借家と聞くと、きっと古い家なのだろうな・・・といったイメージを抱く方がけっこういらっしゃるかと思います。
貸家になった経緯は、その大半がおそらく続けて住むには不適切な家だったりするのでは？
家事の動線が良くなかったり、断熱効果がほとんど無かったり・・・築年数の古い家なら珍しいことではありませんが、ご自身が住めないと感じた家であるなら他人にとっても住みたいとは思えない家であるはず。
アパート経営などと同じく、貸家経営も最大の敵は借主のいない空き家の状態であることです。
空き家のままでは家賃収入は得られず、税金や貸家の維持費ばかりがいきますからね。
借主が即座に現れるように、住み心地の良い魅力ある家へとリフォームしてしまいましょう。
現在ではリフォームプランは様々にあります。
よく見かけるリフォームプランは、昔ながらの台所と居間を区切られた間取りを、キッチン・ダイニング・リビングを一続きにしてしまう方法。
また、それに合わせて家事の動線を向上させ、また水回りも離れすぎずひとところに固められます。
これらは貸家を借りる人にとってのチェックポイントでもあるでしょう。
賃貸とはいえ、よりよい暮らしをおくりたいものですからね。
昔ながらの家は、ムリヤリ今風のシンプルな家にする必要はありません。
日本らしい木の良さを取り入れた、いわゆる和モダンの家にするのも手です。
和には和の魅力があるので、きっとそれを好む借主が付くことでしょう。
リフォームできた貸家に、貸主である自分自身が住んでみたいと思えるようなら成功です。
もしかすると、貸家にするよりも売却してしまう方が得になる・・・なんてこともあるかも？（笑）
貸家についてのサイトです。
貸家とは家賃を貰って借主に貸す家で、戸建て賃貸ともいいます。
同じ賃貸でもアパートやマンションとは違い、貸家は家一軒を丸ごと貸し与えます。
「借家」という言葉もありますね。
これとどう違うのかというと、貸す側と借りる側、どちらの立場に立った場合の呼び方かということ。
「貸家」なら「貸す家」ですから、貸す人の立場（大家さん）に立った場合の呼び方ですね。
逆に「借家」なら「借りる家」ですから、借りる人の立場に立った場合の呼び方となります。
・・・家にとっては、貸し借りが行われるということには変わりないので、どちらも同じことですが。
とまれ、以上が貸家と借家の違いです。
このサイトでは「貸家」をテーマに取り扱っているので、家を借りる人ではなく、貸す人の立場に立って考えてみたいと思います。
つまり、これから説明するのは、戸建て賃貸の探し方や利用方法ではなく、経営方法など。
貸家運営を計画している方はどうぞご参考ください。
賃貸契約については、借主の立場からでも参考にできるかもしれませんね。
また、それ以外についても貸主の考え方などを知ることで戸建て賃貸の探し方・利用方法などの参考になるかもしれません。
皆さまの賃貸生活のお役に立てていただけましたら幸いです。
ところで、貸家運営を行おうと考えている方はどのような方でしょう。
もちろん、他人に貸せる空き家を持っている方、もしくは現在住んでいる家が空き家になる予定の方ですよね。
では、どのような経緯でその家は空き家となった（なる）のでしょうか？
また、家の現在の状態は？
そしてもしあなたが借主の場合、住みたいと思う環境の家でしょうか？
貸家は貸し出す前から様々な問題点が発生してきます。
そのひとつひとつについて共に考えて行きましょう。